Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Продажа коммерческой недвижимости по заниженной цене риски

Продажа коммерческой недвижимости по заниженной цене риски

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость. Недвижимость Россия Украина За рубежом. NERS Club. Тема Лента Подать объявление Эксперты.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Опасность сделки по нерыночной цене

Покупка недвижимости обычно связана с большими расходами. Если приобретением занимается компания без достаточного опыта, возможны крупные неприятности. Как проверить собственность перед покупкой, какие документы должны прилагаться и другие нюансы операций с недвижимостью. Торговый павильон, склад, площадка для техники — на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником. Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций — предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться. Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним ЕГРП. Самый простой способ проверки — заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита. Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней. Государственная пошлина на данный момент составляет рублей для физических лиц и рублей для юридических лиц. Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте.

Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически! При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой.

Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет. Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый технический паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта жилой или нежилой , точный адрес, графическое изображение. По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта — распространенная проблема для собственников жилой недвижимости.

Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности. Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах.

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями. Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг в зависимости от условий договоров.

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз.

В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов. В первую очередь, приобретая коммерческую недвижимость, необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Чтобы избежать рисков, способных привести к судебным разбирательствам или утрате имущества, важно заранее тщательно проверить объект на отсутствие каких-либо третьих лиц, имеющих права на выбранное вами помещение.

Необходимо подробно ознакомиться с документами и убедиться, что после подписания договора купли-продажи владельцем недвижимости будете только вы. Для того чтобы избежать ошибок, можно заранее составить схему будущей сделки и расписать последовательность её этапов.

Кроме того, рекомендуется сформулировать условия будущего договора. Таким образом, вы сможете избежать ситуаций, в которых сделка будет считаться недействительной. В подобных случаях следует выяснить, предусмотрена ли по прежнему контракту возможность досрочного прекращения аренды в одностороннем порядке. Если такого условия нет, то будет практически невозможно удалить арендаторов из помещения до окончания срока аренды.

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья — затратный, а для коммерческих объектов — доходный подход.

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости. Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение.

Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты. Еще один важный аспект — это технические характеристики и само расположение объекта. Так как он приобретается непосредственно для того или иного бизнеса, тут важно все окружение. Насколько он будет доступен для других людей и насколько безопасен? Не создаст ли он неудобств жильцам, если находится, например, на нижнем этаже жилого дома? И, наконец, насколько удобен будет именно для предполагаемого дела?

Эти вопросы важно решить до покупки. При оформлении сделки продавец должен предъявить покупателю все документы на право собственности, но нередко оказывается, что этих документов либо недостаточно, либо их просто нет.

В этом случае начинается работа по восстановлению необходимой документации или по ее оформлению, а также ведется работа по приведению правоустанавливающих документов в соответствие с действующим законодательством. Такая работа требует длительного времени. Сделки по продаже коммерческой недвижимости длятся 2 — 3 месяца, если необходимый комплект документации в порядке и объект выставлен к продаже. Каждый этап оформления сделки занимает порядка 1 — 1,5 месяца. Если документы требуют доработки и этапов в оформлении насчитывается 2 — 3, то на переговоры и согласования может уйти до полугода.

При этом документы на предмет юридической чистоты должны быть проверены тщательным образом. Проблемы во время сделки могут возникнуть либо из-за неисполнения продавцом своих обязательств по договору, либо из-за недосмотра самого покупателя. Важным моментом во время сделки является достоверность информации о правах продавца — это должен быть собственник помещения или уполномоченное им лицо.

Далее нельзя забывать о том, что нужно получить подтверждение об отсутствии каких-либо обременений со стороны третьих лиц аресты, залоги и т. Кроме того, необходимо выяснить вопрос о правах на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение.

Со встроенными помещениями вопрос остро пока не стоит, а вот для отдельно стоящих и встроенно-пристроенных зданий эта проблема достаточно серьезна, особенно для вновь возведенных зданий.

Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Помещения свободного назначения ПСН , видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений. С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке.

Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение. Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение.

В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта. Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах.

Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности. Помещения свободного назначения сокращ. ПСН — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими. Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН , поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

ПСН различаются по площади: до 50 — — — м 2. У представителей малого бизнеса самыми востребованными поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2. Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около м 2.

Стоимость 1 м 2 больших Помещений до м 2 при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности. Местоположение: находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН , уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест — торговых центров, рынков, вокзалов. Легкодоступность и удобство пользования: находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

Физические показатели. Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности. Состояние помещения. Помещения свободного назначения , выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделки

Не секрет, что каждый, кто пришёл к нотариусу оформить операцию с недвижимостью, заинтересован в том, чтобы покупка или продажа квартиры, дома, земельного участка была выгодной, а дополнительные затраты — минимальными. Не многие знают, что сумма, которую придётся уплатить в бюджет, зависит от стоимости объекта недвижимости, которая будет прописана в договоре, а не от суммы, определенной экспертом-оценщиком. Есть ли законные способы, при помощи которых можно понизить планку расходов при оформлении сделки у нотариуса?

Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости. Они будут работать если компания:.

О занижении стоимости недвижимости говорят в том случае, когда в договоре купли-продажи указывается сумма меньше реальной. Инициатива указать в бумагах другую сумму обычно исходит от владельца вторичного жилья либо объекта недвижимости, который недавно перешел из разряда новостроек в разряд вторичного жилья. Однако известны случаи, когда банки, при выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры у застройщика, соглашались документально зафиксировать занижение стоимости квартиры дома. Обратите внимание!

Риски при покупке недвижимости по значительно заниженной цене

Кадастровая стоимость КС — относительно новое понятие в российском законодательстве. Его появление было связано с попыткой обосновать рыночную цену недвижимости. Давайте выясним, можно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости, с какой целью и при каких обстоятельствах, а также узнаем о возможных рисках для обеих сторон. Понятие, сущность и методика определения КС подробно описаны в Федеральном законе от Согласно определению, кадастровая стоимость объекта — это величина, отражающая представление о ценности и полезности недвижимого объекта. Кадастровая оценка необходима, прежде всего, для расчета этой величины. Суть нововведений сводится к утверждению новых значений КС и созданию специализированных бюджетных учреждений. Более детальная информация о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости. Кадастровая стоимость как новый порядок оценки недвижимости появился в году.

Продажа коммерческой недвижимости по заниженной цене риски

Риски продажи коммерческой недвижимости физическим лицом по заниженной стоимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России. Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, — получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми — значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог.

Занижение стоимости квартиры при продаже — достаточно частое явление.

Получайте еженедельный дайжест новостей рынка недвижимости и аналитические материалы от наших специалистов первыми. Мы ценим ваше время и не занимаемся рассылкой спама. Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме. Продажа объектов коммерческой недвижимости, как правило, долгий и непростой процесс, который может растянуться на несколько месяцев.

Перечень документов для продажи объекта коммерческой недвижимости

Продажа коммерческой недвижимости по заниженной цене риски

При покупке либо продаже коммерческой недвижимости важно соблюсти форму соответствующего договора купли-продажи, поскольку наличие ошибок и отклонений влечет его недействительность. Форма документа утверждена постановлением Государственного комитета. Все мы прекрасно понимаем, что такое коммерческая недвижимость, но нужно разобраться, что под этим термином подразумевает наше законодательство.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи квартиры.

Сайт bn. Продолжая просмотр сайта, вы разрешаете их использование. Подпишитесь на нас:. В судебных спорах, связанных с рынком недвижимости, порою возникают странные, нелепые ситуации. Ответчиками в суде, которым угрожает потеря объекта недвижимости и вложенных в него средств, выступают честные, законопослушные покупатели. Они искренне уверены в том, что сделка проведена правильно, а объект должен считаться добросовестным приобретением.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

Покупка недвижимости обычно связана с большими расходами. Если приобретением занимается компания без достаточного опыта, возможны крупные неприятности. Как проверить собственность перед покупкой, какие документы должны прилагаться и другие нюансы операций с недвижимостью. Торговый павильон, склад, площадка для техники — на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником. Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис. Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций — предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Подскажите, пожалуйста, в чем риск покупки коммерческой недвижимости по заниженной стоимости в ДКП: 1 вариант: Юр. лицо покупает у физ лица, 2.

Приобретение квартиры, частного дома, и любой другой жилой недвижимости на вторичном рынке всегда предполагает определенные риски. Большинство из этих рисков несет непосредственно покупатель. Именно такой проверкой и занимаются юристы при сопровождении сделко с жилой недвижимостью. Количество неблагоприятных обстоятельств, грозящих потенциальному покупателю, зависит от индивидуального случая.

Заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости

Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога сбора. В данном случае штраф составит 40 процентов от неуплаченного налога. Кроме того и сам налог в размере рублей заплатить придется. Крупный размер начинается от недоплаты налогов на рублей в течение 3-х лет, то есть в данном случае требуется занизить стоимость автомобиля почти на 5 миллионов рублей.

Заниженная стоимость квартиры в договоре

Казалось бы, недвижимость продана, и о ней можно забыть — ведь она принадлежат уже другому собственнику. Но обязательств по уплате налога с дохода, полученного от продажи недвижимости, никто не отменял. Ежегодно с 1 января по 30 апреля налогоплательщики должны подавать декларацию о доходах. В соответствии с Налоговым кодексом доход, полученный от продажи недвижимости, в обязательном порядке положено декларировать независимо от того, придется ли впоследствии платить налог.

Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре как до 1 января года п.

Здравствуйте, коллеги. Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям. Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться. Чтобы оставить комментарий на www.

Продажа коммерческой недвижимости по заниженной цене риски

Сложности по продаже недвижимого имущества со снижением цены

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости , поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости. Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости договор купли продажи недвижимости: квартиры, жилого дома, дачи, земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, строения. В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Дорогие читатели!

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до млн руб. Важно знать, что договоры со сроком аренды, составляющим менее 12 месяцев, не вносятся в учет ЕГРП. В случае приобретения собственности, отягощенной такими арендными обязательствами, арендаторам не требуется заключать договор с новым собственником, поскольку прежняя договоренность переходит на покупателя по умолчанию!

Комментариев: 8
  1. wabarri

    В этом что-то есть. Благодарю за помощь в этом вопросе, теперь я буду знать.

  2. Виктория

    Авторитетный ответ

  3. racotabun

    Важный ответ :)

  4. Лада

    Жаль, что сейчас не могу высказаться - нет свободного времени. Но освобожусь - обязательно напишу что я думаю по этому вопросу.

  5. Ника

    Подскажите, где мне узнать больше об этом?

  6. Лукерья

    Стоит ли ждать обновления?.

  7. Виргиния

    И я с этим столкнулся. Можем пообщаться на эту тему. Здесь или в PM.

  8. probmansunbko87

    Действительно странно

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://televid24.ru